指导教师郭传凯，中国政法大学经济法学博士，山东大学法学院助理研究员，硕士生导师。曾发表CLSCI论文三篇，CSSCI论文三篇，CSSCI扩展版论文一篇，普通期刊论文若干；主持省部级项目两项，参与国家级、省部级项目若干；实质性参与立法论证两项；指导国家级大学生创新项目和省级挑战杯项目各一项。

  首先在研究思路方面，郭传凯老师引领我们展开对问题的思考，帮助我们构建了研究具体进行的框架，延伸拓展了许多学术理论，并对于我们研究思路的调整给出了许多宝贵的意见，对于界定相关市场，分析其中的垄断协议、滥用市场支配地位、以及它在扩张势力过程中的经营者集中现象等方面的问题和我们进行了简单的探讨。

  其次指导老师对于项目的实证研究大力支持，帮助我们联系贝壳网内部以及山东省市场监管总局反垄断局的联系方式以取得实证调研的机会，同时在问题的解答上积极回应我们，协助我们完成项目申请书的有关内容。

1. 理论研究目的

本项目进行理论方面的探索与整合，包括房地产中介平台的反垄断认定以及平台经济反垄断的学术和实务研究，目的在于：

整理我国相关行业反垄断的立法情况，系统梳理比较成熟的市场经济国家的做法，充分借鉴反垄断领域前沿研究成果，为房地产中介平台行业的合规发展奠定理论基础。

2. 实证研究目的

本项目通过走访济南或青岛等一、二线城市的房地产中介，调研贝壳与经纪人、加盟商的关系，分析贝壳网在相关市场的市场力量，目的在于：

①探究贝壳网可能涉及的垄断行为，进行行为定性。认定一个平台企业是否构成垄断，仍需遵循反垄断法的分析路径，掌握相关数据与信息，分析市场结构与经营行为，进一步向市场监督管理总局提出反垄断建议。

②提出房地产中介平台领域的消费者保护路径。作为房源的提供者，以贝壳网为代表的房地产中介平台是强势主体，享有完全的信息优势。而消费者受其拥有和支配资源的限制，缺少相应的鉴别能力，消费者福利极易受到损害。

③进行经济法与民法视域下的规制路径对比，进而优化平台经济反垄断规制措施。较之传统行业，互联网行业商业模式多变、交易结构和竞争生态复杂，平台经济领域竞争呈现出多边市场、动态竞争、网络效应等新特点。本项目希望通过实证研究，将民法视域下的个人请求权体系与经济法视阈下的行政规制、司法诉讼相结合，帮助破除反垄断执法的新困境。

近日，阿里集团遭受国家反垄断处罚，引发了我们对于房产中介平台可是否存在垄断行为的思考。以“贝壳找房”为例，其在房产交易中采取经纪人模式，在经纪合同中表述为“自愿与平台合作且期间不得为其他渠道提供房源”，强制用户进行“二选一”，排挤其他房地产中介商，为其提供独家房源。其次，贝壳找房平台拥有了定价权，以链家为首的贝壳系的佣金费相较于全国主要城市1—2%之间的佣金费更高。最后，房产中介服务平台市场集中度高，市场进入难度大、门槛高，到达规模经济的成本高，市场竞争不充分，易于形成垄断地位。

基于以上思考，本研究小组希望通过此次研究项目揭开房产中介平台的“神秘面纱”，并对相关问题提出法律规制建议。主体研究内容将从以下五部分展开：

一、以青岛市房产中介服务为调研范围，以贝壳网为调研对象，通过实地走访（发放调研问卷、访谈）、线上资源查询（财务报告、招股计划书等）等方式获取市场数据。

二、分析整合数据，对各主要房产中介服务平台的经营行为进行定性、定量分析。

三、咨询请教相关专家，初步撰写调研报告。

四、梳理我国《反垄断法》和《平台经济领域反垄断指南》，对相关市场主体经营行为进行反垄断法律分析，得出法律规制建议并向市场监管局提交。

五、垄断行为不仅对直接破坏市场秩序，还会对消费者造成间接不利影响，消费者权利在强势的平台方面前难以保障。因此我们的研究还将仔细检索整合相关法律、法规（“民法典”“消费者权利保护法”等），为消费者权利保护提出路径选择。

获取市场数据，明确贝壳网经营行为是研究的初阶内容，随着研究的深入，在充分了解贝壳网经营情况和相关市场运行信息后，我们将展开法律分析，主线有二：一、以竞争法为依托，对经营行为进行反垄断分析。二、以民法典为依据，其他特别民事立法为边界，对经营者和消费者的民法关系进行法律分析。我们知道，垄断行为的直接受害者是市场秩序，通过滥用市场支配地位、经营者集中以及垄断协议等方式排除、限制了相关市场的竞争，从而对整个市场带来负面影响。而在传统民法视角下，合同双方（平台方和经纪人、平台方和房源提供者、购房者和平台方等等）构成复杂的民事法律关系。由于平台方依凭互联网技术，掌握大量的市场交易信息，对庞大的人力资源进行实质性支配，因此往往存在“格式合同”条款，排除限制了弱势一方的自由选择权。因此，非常有必要在民法视域下，对弱势一方的权利保护提出路径选择。

上述两条主线相互联系，互相依托，但主次有别。考虑到平台经济领域平台方拥有强大的市场力量，弱势群体维权成本较高，因此着重分析其经营行为的垄断性，依靠公权力对其进行规制，分析框架如下：

首先界定相关市场，分为地域市场和相关商品市场。分析方法主要是替代分析。其次，通过市场份额、相关市场集中度（HHI指数、CR4指数）、市场控制能力、经纪人的依赖性、相关市场的进入难度等要素认定贝壳网是否在相关市场上具有支配地位。再次，对贝壳网经营行为进行类型化划分，鉴定式分析其可能构成滥用市场支配地位、垄断协议以及经营者集中等，实质性分析其对市场竞争起到了限制、排除的效果。最后，明确其法律责任，提出相关规制建议。

（一）研究目标

在国家不断加大对数字经济反垄断关注、房地产中介平台快速发展的背景下，该项目将以贝壳网为例，对房地产中介平台进行反垄断调研分析。

1. 理论研究层面

本项目计划整理我国相关行业反垄断的立法情况，梳理比较成熟的市场经济国家的做法，充分借鉴反垄断领域前沿研究成果，从垄断协议视角中新兴的轴辐协议与滥用市场支配地位行为这两种反垄断的规制路径出发，分析学说观点，并结合分析平台经济的特殊性，以期发现数字平台反垄断规制的难题并提出解决办法，为房地产中介平台行业的合规发展提供理论帮助；

2. 实践研究层面

本项目计划通过实证调研的方法，走访诸多贝壳网的线下门店，了解贝壳网的经营模式以及贝壳网与其旗下诸多房地产中介加盟商的协议关系，分析其法律行为，分析贝壳网在相关市场的市场力量，以期探究贝壳网可能涉及的垄断行为，进行行为定性，提出房地产中介平台领域的消费者保护路径并进行经济法与民法视域下的规制路径对比，进而优化平台经济反垄断规制措施。

（二）研究过程

创新项目于2021年7月正式开展。

2021年7月——8月，项目成员首先根据知网等文献资源库整理了关于数字平台经济与滥用市场支配地位行为规制的相关文献，分别就互联网经济与平台经济、相关市场界定、市场支配地位界定、滥用市场支配地位行为等四个主要领域进行学说梳理与整合；

2021年8月——8月中旬，小组成员进行实证调研的准备工作，多次进行线上讨论，围绕重点问题设计出了一套访谈纲要与调查问卷；

2021年8月中旬——9月，研究小组以山东省为主，同时也包含到小组成员各自所在城市的线下房地产中介门店进行走访调研。山东省的实证调研以青岛市房地产市场为主，同时包含山东省东营市与聊城市，其他地区包含河北省保定市、浙江温州市与宁夏回族自治区银川市，小组成员根据研究情况对走访对象进行分类，分别对多个贝壳旗下的加盟商（例如德佑房地产、21世纪）与非贝壳旗下的房地产中介商家（包括鼎巢、佳帝、“大管家”、聚隆房产、宏图仙居、扫房地产、荣盛不动产、隆昌房产、银新居等）共计近三十家房地产中介机构进行针对性的访谈。

2021年9月——10月，小组成员将诸多房地产中介机构的访谈成果进行整理，同时多次组织小组内的讨论研究，交流了访谈的相关经验，总结出了研究的关键问题，深入了解了房地产中介领域的特点，对于贝壳网及其旗下诸加盟商的关系进行一定了解。

2021年10月——12月，小组成员撰写阶段性结题报告与调研意见报告，制作问题纲要与PPT，并与山东省市场监管总局反垄断组的相关人员取得联系，与其就研究的一些问题进行交流并向其分享了我们的阶段研究成果。

2022年2月——3月，小组成员就垄断协议规制路径进行文献检索与学习工作，将知网上轴辐协议相关的的所有相关论文进行整理分类，完成文献综述工作。

2022年3月——4月，小组成员就轴辐协议进行深入学习研究，梳理出学界主流观点，对轴辐协议的中外案例进行比较研究并与数字平台经济相结合分析垄断协议规制路径的可行性，撰写结题报告，整合研究成果。

（三）研究成果

经过为期近一年的学习与研究，小组成员对于数字平台经济、贝壳网的经营模式、相关市场与市场支配地位的认定、滥用市场支配地位行为以及轴辐协议的性质与实践等主题有了一个较为深入的了解，通过实地走访、问卷调查、文献研究、比较研究等方法取得了以下成果：

（四）研究心得

本次研究项目即将结题，一年的努力学习过后， 我们收获了很多。首先是对于反垄断领域的相关知识，在指导老师的帮助下，我们积极查阅并梳理了大量研究文献，深入学习了平台经济与反垄断（垄断协议与滥用市场支配地位行为）的知识，这一工作也促使我们不断发现平台经济的特殊性以及传统的垄断认定方法对于平台经济适用的困难；在实证调研中，我们发现贝壳网与其他众多房地产中介平台的不同之处，贝壳为众多房地产中介构建了一个信息共享平台，依托链家广泛的线下门店所提供的房源数据，形成信息壁垒，不利于房地产中介市场的自由竞争；在后期的研究中，我们深入挖掘《国务院反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》中“轴辐协议”的性质与适用问题，分析研究对比中外案例，讨论分析轴辐协议在平台经济中如何适用及其规制路径。在这整个过程中，我作为负责人，与指导老师和小组成员积极沟通，根据队员各自的特点进行合理分工，解决了一个又一个难题，在研究后期面临实践困难于瓶颈时积极思考，从轴辐协议的规制方向补充了我们的研究角度；同时积极组织成员之间进行讨论，让大家集思广益，拓宽研究思路，提升创新能力。

在这一年的学习过程中，也存在一些遗憾。首先是受疫情影响，原本前往贝壳网所在地进行深入的调研，取得相关数据以制作具体的市场地位调研报告的计划便不得不搁浅；其次是受地域限制，我们所联系的山东省市场监管总局反垄断局只处理过传统产业的反垄断认定，并未接触过平台经济的相关案例，无法给我们给出建议与指导，我们更多只能依据市场调研与文献研究的方法展开学习研究。

第一，研究具有较强的学科交叉特色。本课题以法学思维方式和研究方法为主，以经济学的分析方法为辅，有助于发挥不同学科特长，深入探究房地产中介网络平台的垄断问题和解决办法。

第二，研究更具有时代性和实际意义。在平台经济领域反垄断大趋势下，各行业平台经济的垄断行为受到前所未有的重视。全国两会上已有政协委员提议，要预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局，2021年初发布的《国务院反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》也印证了国家对于平台经济反垄断的决心。本课题对房地产中介网络平台可能涉及的垄断问题进行研究，包括垄断协议中的轴辐协议与滥用市场支配地位行为的认定与适用，为平台经济领域具体行业的垄断预防和规制提出可行建议，与平台经济领域反垄断的大趋势相符。

第三，将研究主体进一步具体化。过去国内针对平台经济领域垄断问题的整体性、概括性的研究众多，但是几乎没有具体针对房地产中介网络平台的垄断问题分析，也没有系统的相关的实证调研。此次课题将研究主体限定于房地产中介行业的平台经济，有助于结合行业特征，实施具备针对性的实证调研，更好地研究房地产中介网络平台涉及的垄断问题以及预防和规制路径。

首先，大学生创新训练项目对于团队合作的要求很高，一个人很难完成一个项目的所有重要工作，良好的团队协作精神必然能让训练项目事倍功半，而团队协作也并非是简单的分工完成任务。作为负责人我的感触颇深，良好的团队协作，是每个人在其最擅长的领域为团队积极贡献，在这一过程中，负责人首先需要调动大家的积极性，促使大家投身于整个创新训练项目之中，其次需要熟知各成员的特点，让他在自己最擅长的方面发光发热，良好的团队协作氛围下，成员们会彼此发生化学反应，共同推动项目的进行；

其次，大创需要持之以恒与自主开展的精神。在这一年的时间里，需要我们不断关注研究问题的前沿动态，不断与彼此讨论，与指导老师积极沟通，往日的学习老师往往都会强调学习的重点，而创新项目中我们所面临的问题往往需要自主解决，课本上没有“标准答案”，这一过程也极大地锻炼了我们的创新能力与思考能力；